السلام عليكم ورحمه الله وبركاته
سبق ان قريت هالموضوع سابقاً بأحدى الصحف وحبيت تشاهدونه يمكن احد فيكم ناوي يشتري عقار في ماليزيا.
تحياتي لكم
ينقسم الاستثمار العقاري في ماليزيا بوجه عام الى نوعين:
الاول منهما يتوجه نحو سوق الايجار التجاري للمكاتب، خصوصا في العاصمة .
والآخر يتوجه الى السوق السياحي من خلال الايجار قصير المدى.
وتستضيف كوالالمبور عددا كبيرا من الاجانب المقيمين الذين رفعوا الطلب بشدة على العقارات ذات الخدمات المشابهة للفنادق وتلك ذات المواقع الجيدة، وهي ايضا مقر لعدد كبير من الشركات الدولية التي تعمل في اسيا، وبها تعداد صغير السن نسبيا. وتباع حاليا الوحدات العقارية الجديدة من على الخريطة الى المستثمرين الاجانب بضمانات وعوائد ايجارية قل مثيلها في الاسواق الاخرى. وهناك ايضا قطاع من السوق يتخصص في شراء الشقق القديمة وتجديدها ثم تأجيرها الى الشركات. وتنتشر ايضا عمليات الشراء والبيع قصير المدى للاستفادة من النمو العقاري في ماليزيا.
وخارج العاصمة، يتوجه معظم الاستثمار الى المنتجعات السياحية في الشمال الغربي. ويستفيد المستثمر في هذه الجهات من عوائد ايجارية موسمية مرتفعة كما ان سوق الشراء من اجل الاقامة يزداد حجمه ايضا. ويواجه الاجانب المهتمون بالشراء في ماليزيا القليل من القيود في نوعية العقارات. وهناك بعض المناطق محظور البيع فيها للاجانب. وعليهم الانتباه الى الكثير من التفاصيل الروتينية في عملية الشراء ولذلك يتعين الاعتماد على شركة عقارية ذات سمعة جيدة. فمثلا يجب على المشتري الاجنبي ان يحصل اولا على ترخيص شراء من لجنة الاستثمار الاجنبي التابعة لوحدة التخطيط الاقتصادي الملحقة بمكتب رئيس الوزراء. ويمنع الاجانب من شراء اراض تقع في مناطق المالايو. ولكن فيما عدا ذلك يتم التعامل مع الاستثمار الاجنبي بالشروط والتسهيلات نفسها المتاحة في القانون للمستثمر المحلي. وعند التقدم لشراء اي عقار ماليزي، من المفضل ان يجري المشتري مسحا هيكليا على العقار للتأكد من سلامته. فهناك نسبة كبيرة من العقارات بها مشاكل هيكلية غير ظاهرة للعين بسبب المناخ الاستوائي. وعند التأكد من صلاحية العقار والرغبة في الشراء يتم كتابة عرض رسمي للشراء للتقدم به للبائع.
ولدى قبول العرض من البائع يتم توقيع اتفاق مبدئي يدفع بموجبه المشتري نسبة 10 في المائة من الثمن، وهي نسبة لا ترد. ويتعين على المشتري ان يضيف فقرة في الاتفاق المبدئي يشترط فيها اعادة المقدم، بالاضافة الى مبلغ معادل كتعويض، اذا كان فسخ العقد بسبب انسحاب البائع من الصفقة.
وتطلب شركات العقار في المتوسط نسبة 3 في المائة من ثمن الشراء كعمولة من المشتري، وهي احيانا تتقدم بطلب دفع الرسوم بعد قبول الصفقة، ولكن على المشتري ان يتريث في الدفع حتى اكتمال الاجراءات.
بعد توقيع الاتفاق ودفع المقدم، يتعين على المشتري ان يدبر التمويل ويستكمل الاجراءات خلال فترة ثلاثة اشهر. وهي فترة غير كافية في معظم الاحوال بسبب بطء عمليات التمويل والاجراءات الروتينية الاخرى.
تسهيلات متعددة: من اهم التسهيلات التي تقدمها الحكومة الماليزية للمستثمرين الاجانب في العقار، خصوصا هؤلاء الذين يبدون رغبة في اعتبار ماليزيا وطنهم الثاني، منح المستثمرين بطاقات هوية ماليزية تسهل لهم الدخول من المطارات وكأنهم مواطنون فيها. كما تمنح ماليزيا مستثمري العقار المقيمين فيها اقامة لمدة عشر سنوات يمكن تجديدها اذا ما استمرت ملكية العقار.
وتقدم البنوك الماليزية تسهيلات في التمويل تصل الى 30 عاما او حتى يصل عمر المقترض الى 65 عاما، وهي تطلب الكثير من الوثائق وتشترط التأمين كما تقدم للمقترض العديد من اختيارات القروض بكافة انواع التمويل بفوائد او بأساليب التمويل الاسلامي. ولكن يلاحظ ان مسار عملية التمويل تمر ببطء شديد بالمقارنة مع الدول الغربية. وفي كثير من الاحيان، يتم مد فترة الثلاثة اشهر المتاحة لاستكمال الاجراءات شهرا اضافيا، وهنا يضطر المشتري الى دفع فوائد على المبلغ المتبقي عليه للبائع بواقع نسبة 10 سنويا تحسب على شكل يومي. ولهذا يبدأ بعض المستثمرين المحترفين في تدبير التمويل العقاري اولا قبل البحث عن العقار. وقد يكون من الافضل تدبير التمويل من خارج ماليزيا للاسراع بعملية انهاء الاجراءات. وبخلاف رسوم شركة العقار والمحامي، لا توجد تكاليف اخرى في عمليات شراء العقار الماليزي. اما عند البيع فتوجد ضرائب مضادة للمضاربات تفرض في حالات بيع العقار قبل مضي خمس سنوات على الشراء بواقع 30 في المائة على نسبة الزيادة التي حققها المشتري، تنخفض الى خمسة في المائة فقط بعد مرور خمس سنوات.
ويقام في ماليزيا مزاد عقاري كل يوم تقريبا تباع من خلاله كافة انواع العقارات السكنية والسياحية والتجارية. ويتعين على المشارك في هذه المزادات ان يدفع 10 في المائة من الثمن مقدما، وان يسجل نفسه للمشاركة في المزاد. كما يمكن للمقيمين خارج ماليزيا المشاركة بريديا، وإن كان ذلك على حساب عدم المشاركة الفعلية وبالتالي خطورة فقدان المزاد لمستثمر آخر. وفي حالة عدم رسو المزاد على المزايد بريدياً يعاد اليه المقدم الذي دفعه فورا.
كما يمكن ايضا توكيل مندوب في المزاد والمشاركة هاتفيا فيه. وتتراوح الاسعار المعروضة في مزادات هذا الشهر ما بين 8 الآف الى نصف مليون رينغيت (الدولار الاميركي يوازي 3.4 رينغيت). من الاستثمارات المعروضة عالميا في الوقت الحاضر مشروع الشاطئ الذهبي في سيبانغ الذي يطرح فللا على البحر، على شكل نخلة تماثل الى حد كبير مشروع دبي، ولكن بأسعار تبدأ من حوالي 140 الف دولار تديرها شركة سياحية سويسرية تضمن عوائد لا تقل عن ثمانية في المائة سنويا لمدة 15 عاما. وتعتبر هذه العوائد من افضل المتاح في الاسواق العالمية حاليا خصوصا مع ضمانها لهذه الفترة الطويلة. فهي تضمن للمستثمر استعادة امواله وعليها 20 في المائة اضافية خلال 15 عاما، مع الاحتفاظ باصل الاستثمار.
كما توفر الشركة تمويلا يصل الى 70 في المائة. وتوفر الشركة المستثمرة ايضا اسبوعين مجانين سنويا لاستخدام المستثمر مع تذكرتي سفر جوي مجانية في العامين الاولين. وعلاوة على ذلك تقول الشركة ان توقعات نمو القيمة في هذه العقارات لا يقل عن 15ـ 20 في السنة. وتشمل التزامات المشتري دفع تكاليف الصيانة والمشاركة في التأمين وشراء بطاقة عضوية.